Calculadora de Hipoteca

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Preguntas frecuentes

¿Qué es el sistema de amortización francés y por qué se usa en LATAM?

El sistema francés (o sistema de cuota constante) es el método de amortización hipotecaria más usado en todo el mundo y en toda Latinoamérica. En él, la cuota mensual es siempre la misma durante toda la vida del préstamo; lo que varía es la proporción entre capital e intereses: al principio, la mayor parte de la cuota paga intereses (porque la deuda pendiente es grande); con el tiempo, cada vez se paga más capital y menos intereses. La fórmula es: Cuota = C × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1), donde C es el capital, r es la tasa mensual (tasa anual / 12 / 100) y n son los meses totales. Este sistema es el estándar en el Infonavit (México), Banco de Bogotá, Davivienda, Scotiabank Colpatria (Colombia), BancoEstado, Santander (Chile) y BBVA (regional). Existe también el sistema alemán (amortización constante) donde la cuota disminuye cada mes, pero es menos habitual en hipotecas residenciales en LATAM.

¿Cuál es la tasa de interés hipotecaria típica en LATAM en 2024?

Las tasas hipotecarias varían enormemente por país y tipo de crédito. En México, las tasas fijas del Infonavit rondan el 8–12 % anual (según VSM asignado); los bancos comerciales (BBVA, Santander, Banorte, HSBC) ofrecen hipotecas fijas en pesos del 9–12 % o variables en TIIE+3 a 5 %. En Colombia, los bancos ofrecen hipotecas en pesos a tasa fija del 10–15 % EA o en UVR+7–9 % (tasa variable indexada a la inflación). En Chile, las hipotecas son típicamente en UF (Unidad de Fomento, indexada a inflación) con tasas de 4–6,5 % anual UF; en pesos, 8–11 %. En Perú, el Banco de la Nación y bancos privados ofrecen tasas del 7–12 % en dólares o 9–15 % en soles. En Argentina, las hipotecas son históricamente difíciles por la inflación; el programa PRO.CRE.AR del Estado ofrece UVA+4 %. Antes de usar esta calculadora, confirma la tasa TIN (Tasa de Interés Nominal) con tu entidad, no la TEA o TCEA que incluye comisiones.

¿Qué plazo hipotecario conviene más: 15, 20 o 30 años?

La elección del plazo es uno de los factores más importantes y depende de tu situación financiera. A mayor plazo, menor cuota mensual pero más intereses totales. Ejemplo con crédito de 2.000.000 MXN al 10 % anual: a 15 años → cuota 21.491 MXN/mes, total intereses 1.868.380 MXN; a 20 años → cuota 19.300 MXN/mes, total intereses 2.632.000 MXN; a 30 años → cuota 17.551 MXN/mes, total intereses 4.318.360 MXN. El plazo a 30 años paga 2,3 veces más intereses que el de 15 años. La regla práctica es: elige el plazo más corto que tu flujo de caja mensual pueda sostener cómodamente, dejando margen para emergencias. En Colombia, el Banco de la República recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 30–35 % del ingreso familiar bruto. En México, el Infonavit limita el porcentaje del salario neto destinado a la cuota. Para tasas variables, recuerda que una subida de 2 puntos porcentuales puede incrementar la cuota en un 15–25 %.

¿Cuánto cuesta una vivienda y cuánta hipoteca necesito en LATAM?

Los precios de vivienda varían enormemente por ciudad y estrato. Rangos orientativos 2024 para vivienda residencial nueva de 60–80 m²: Ciudad de México (zona metropolitana): 1.800.000–3.500.000 MXN. Guadalajara o Monterrey: 1.500.000–2.800.000 MXN. Bogotá (estratos 3–4): 250.000.000–450.000.000 COP. Medellín: 200.000.000–380.000.000 COP. Santiago de Chile: 80.000.000–160.000.000 CLP. Lima (distritos medios): 250.000–450.000 USD equiv. Buenos Aires: muy variable por la situación económica. El enganche o cuota inicial recomendada es del 20–30 % (sin prestación hipotecaria del 100 %). En México, el Infonavit puede aportar hasta 60 veces el salario mínimo como crédito (2024: aprox. 3.720.000 pesos a 30 años). Los programas de subsidio como Tu Casa CONAVI, Mi Casa Ya (Colombia) o DS19 (Chile) pueden reducir el monto a financiar para vivienda de interés social.

¿Qué otros costos hay al comprar una vivienda además de la hipoteca?

La hipoteca es solo el costo principal. Otros gastos que debes presupuestar: Escrituración y notaría: 2–5 % del valor de la propiedad en México (impuesto sobre adquisición ISAI + derechos notariales); en Colombia, 1,5–3 % en escrituración y registro; en Chile, 1,5–2 % en derechos notariales e inscripción en Conservador de Bienes Raíces. Avalúo/tasación: 3.000–8.000 MXN o 300.000–800.000 COP. Gastos de apertura de crédito: 1–2 % del capital hipotecario. Seguros obligatorios: seguro de vida (0,03–0,06 % mensual del capital) y seguro de daños (0,02–0,04 % mensual). Impuesto predial/contribución de bienes raíces: varía por municipio (200–800 MXN/mes en México; 200.000–600.000 COP/año en Colombia; 0,1–0,4 % del avalúo/año en Chile). Gastos de mudanza, adecuaciones y muebles: 5–15 % del valor de la vivienda dependiendo del estado. En total, los gastos adicionales pueden representar el 5–8 % del precio de compra; planifícalos antes de cerrar la operación.

¿Me conviene amortizar anticipadamente la hipoteca?

La amortización anticipada (pagar capital extra fuera de la cuota regular) reduce los intereses totales y acorta el plazo. Su conveniencia depende de la tasa de tu hipoteca comparada con el rendimiento que obtendrías invirtiendo ese dinero. Si tu hipoteca es al 10 % anual y puedes invertir ese dinero en CETES al 11 %, no conviene amortizar. Si tu hipoteca es al 12 % y solo tienes opciones de ahorro al 7 %, conviene amortizar. El efecto de la amortización es mayor al inicio del préstamo, cuando los intereses pendientes son más elevados. Cada 100.000 MXN de amortización anticipada al año 2 de un crédito a 20 años al 10 % puede ahorrar aproximadamente 250.000–300.000 MXN en intereses y acortar el plazo 2–3 años. En México, la ley permite amortizar sin penalización en créditos a tasa fija. En Colombia, la ley 546 permite pagar excedentes sin penalización en créditos VIS y non-VIS. En Chile, la Ley General de Bancos permite el prepago con aviso previo, con posible penalización contractual del 1–3 % del capital prepagado.

¿Qué diferencia hay entre tasa fija y tasa variable en una hipoteca?

Una hipoteca a tasa fija mantiene la misma tasa de interés durante toda la vida del crédito, garantizando una cuota mensual constante y predecible. Es la mejor opción cuando las tasas del mercado están bajas o cuando la estabilidad financiera es prioritaria para el deudor. Una hipoteca a tasa variable ajusta periódicamente su interés según un índice de referencia: en México, la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio, publicada por Banxico); en Colombia, el IBR (Indicador Bancario de Referencia); en Chile, la TAB o la TPM del Banco Central; en Perú, la tasa referencial BCRP. Las hipotecas variables suelen iniciar con tasas más bajas, pero el riesgo es que suban en el futuro. Ejemplo: una hipoteca a TIIE+3,5 % en enero 2021 tenía una tasa efectiva del 7,5 %; para 2023, con la TIIE al 11,25 %, la misma hipoteca cobraba el 14,75 %. En épocas de alta inflación (como 2022–2023 en toda LATAM), las tasas variables se dispararon y muchas familias vieron aumentar su cuota un 40–60 %.

¿Cuál es la diferencia entre la calculadora de hipoteca y la de amortización?

Ambas herramientas usan la misma fórmula de amortización francesa y producen los mismos resultados: cuota mensual, total pagado y total de intereses. La diferencia es histórica y de enfoque: la calculadora de hipoteca está pensada para la fase previa a la solicitud del crédito (¿cuánto puedo pagar?) y tiene un diseño de UI ligeramente diferente. La calculadora de amortización de hipoteca está orientada a calcular la cuota de un crédito ya contratado o en proceso formal de aprobación. Ambas son equivalentes matemáticamente. Para un análisis más completo que incluya el impacto de la amortización anticipada o el cálculo de cuotas variables, usa ambas en combinación. La diferencia más práctica es que la calculadora de amortización muestra los campos en tres columnas simultáneas, mientras que la de hipoteca usa una disposición de un campo principal más dos secundarios, facilitando el uso en móviles con pantalla pequeña.