¿Cómo funciona la amortización francesa?

Es el sistema más habitual en las hipotecas españolas. La cuota es igual todos los meses (si el tipo no cambia): cuota = C × i / (1 − (1 + i)^−n). Cada mes, los intereses se calculan sobre el capital pendiente (capital pendiente × i) y el resto de la cuota amortiza capital. Como al principio el capital pendiente es alto, la mayor parte de la cuota son intereses; al final, casi todo es capital. A mitad de plazo todavía sueles deber bastante más de la mitad del préstamo.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital y es el que determina la cuota. La TAE (tasa anual equivalente) incluye además las comisiones, los gastos obligatorios y la frecuencia de pago, por lo que sirve para comparar el coste real entre bancos. En las hipotecas con bonificaciones, fíjate en la TAE variable o TAE bonificada, que suma el coste de los seguros y productos vinculados. El banco está obligado a entregarte la FEIN (ficha europea de información normalizada) con ambos datos.

¿Cuánto ahorro si amortizo anticipadamente?

Cada euro que amortizas deja de generar intereses durante el resto del préstamo. Ejemplo: en una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años, aportar 10.000 € al final del año 5 reduciendo plazo ahorra unos 7.700 € de intereses y acorta el préstamo 2 años. La Ley 5/2019 limita las comisiones: en variables, máximo 0,25 % los tres primeros años o 0,15 % los cinco primeros, según lo pactado; en fijas, 2 % los diez primeros años y 1,5 % después. Muchos bancos no cobran comisión.

¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo?

Reducir plazo ahorra más intereses, porque eliminas cuotas del final, que son casi todo intereses acumulados de años. Reducir cuota te da más margen mensual y es útil si tu hipoteca es variable y temes subidas del Euríbor o si tus ingresos han bajado. Una estrategia intermedia es reducir cuota y seguir pagando voluntariamente la cuota antigua cuando puedas.

¿Cuánto puede durar una hipoteca en España?

El plazo máximo habitual es de 30 años para vivienda habitual (algunos bancos llegan a 35 o 40), y la mayoría exige que la deuda esté pagada antes de que el titular cumpla 70-75 años. Según el INE, el plazo medio de las hipotecas firmadas en 2026 ronda los 26 años. Un plazo más largo reduce la cuota pero dispara los intereses totales: 150.000 € al 3 % suponen unos 63.000 € de intereses a 25 años y 77.700 € a 30 años.

¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija o llevarla a otro banco?

Sí. Puedes negociar con tu banco una novación (modificar el tipo o el plazo) o llevarte la hipoteca a otra entidad mediante subrogación. La Ley 5/2019 limita al 0,05 % del capital pendiente la comisión por cambiar de variable a fijo durante los tres primeros años, y desde 2022 el Código de Buenas Prácticas facilita la conversión a tipo fijo para hogares vulnerables. Antes de decidir, compara el coste total con la calculadora usando el tipo fijo ofrecido y un Euríbor alto.

¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota de la hipoteca?

Habla con tu banco cuanto antes: puede ofrecerte una carencia temporal, ampliar el plazo o reestructurar la deuda. Si cumples los requisitos de vulnerabilidad, puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas bancarias (carencia de capital, reducción del tipo, dación en pago como último recurso). La Ley 5/2019 impide al banco reclamar la deuda completa hasta que debas, en la primera mitad del préstamo, el 3 % del capital o 12 cuotas, y después el 7 % o 15 cuotas.

Calculadora de Amortización de Hipoteca

En la amortización francesa que usan los bancos en España pagas una cuota constante: cada mes los intereses se calculan sobre el capital pendiente y el resto de la cuota amortiza capital. Por eso al principio pagas sobre todo intereses: en 150.000 € al 3 % a 25 años, la primera cuota (711,32 €) lleva 375 € de intereses y 336,32 € de capital.

Hecho para España · gratis, sin registro y calculado en tu navegador · Actualizado el 14 de octubre de 2026

Capital prestado (€)

Interés anual (%)

Plazo (años)

¿Qué es?

La calculadora de amortización de hipoteca calcula la cuota mensual constante, el total pagado y los intereses de un préstamo con el sistema francés. Te ayuda a conocer el coste total del préstamo y, con las explicaciones de esta página, cómo se reparte cada cuota entre intereses y capital, la base para decidir sobre amortizaciones anticipadas, subrogaciones o cambios de banco.

¿Para qué sirve?

Sirve a quien está firmando una hipoteca, a quien ya la tiene y quiere saber cuánto le queda por pagar, y a quien se plantea amortizar anticipadamente, cambiar de hipoteca variable a fija o negociar con otro banco una subrogación para mejorar las condiciones.

Cómo usar la calculadora

Introduce el capital pendiente o el importe del préstamo hipotecario.
Escribe el tipo de interés anual (TIN) y el plazo en años.
Pulsa calcular para ver la cuota mensual, el total pagado y los intereses de toda la vida del préstamo.

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Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona la amortización francesa?: Es el sistema más habitual en las hipotecas españolas. La cuota es igual todos los meses (si el tipo no cambia): cuota = C × i / (1 − (1 + i)^−n). Cada mes, los intereses se calculan sobre el capital pendiente (capital pendiente × i) y el resto de la cuota amortiza capital. Como al principio el capital pendiente es alto, la mayor parte de la cuota son intereses; al final, casi todo es capital. A mitad de plazo todavía sueles deber bastante más de la mitad del préstamo.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?: El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital y es el que determina la cuota. La TAE (tasa anual equivalente) incluye además las comisiones, los gastos obligatorios y la frecuencia de pago, por lo que sirve para comparar el coste real entre bancos. En las hipotecas con bonificaciones, fíjate en la TAE variable o TAE bonificada, que suma el coste de los seguros y productos vinculados. El banco está obligado a entregarte la FEIN (ficha europea de información normalizada) con ambos datos.
¿Cuánto ahorro si amortizo anticipadamente?: Cada euro que amortizas deja de generar intereses durante el resto del préstamo. Ejemplo: en una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años, aportar 10.000 € al final del año 5 reduciendo plazo ahorra unos 7.700 € de intereses y acorta el préstamo 2 años. La Ley 5/2019 limita las comisiones: en variables, máximo 0,25 % los tres primeros años o 0,15 % los cinco primeros, según lo pactado; en fijas, 2 % los diez primeros años y 1,5 % después. Muchos bancos no cobran comisión.
¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo?: Reducir plazo ahorra más intereses, porque eliminas cuotas del final, que son casi todo intereses acumulados de años. Reducir cuota te da más margen mensual y es útil si tu hipoteca es variable y temes subidas del Euríbor o si tus ingresos han bajado. Una estrategia intermedia es reducir cuota y seguir pagando voluntariamente la cuota antigua cuando puedas.
¿Cuánto puede durar una hipoteca en España?: El plazo máximo habitual es de 30 años para vivienda habitual (algunos bancos llegan a 35 o 40), y la mayoría exige que la deuda esté pagada antes de que el titular cumpla 70-75 años. Según el INE, el plazo medio de las hipotecas firmadas en 2026 ronda los 26 años. Un plazo más largo reduce la cuota pero dispara los intereses totales: 150.000 € al 3 % suponen unos 63.000 € de intereses a 25 años y 77.700 € a 30 años.
¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija o llevarla a otro banco?: Sí. Puedes negociar con tu banco una novación (modificar el tipo o el plazo) o llevarte la hipoteca a otra entidad mediante subrogación. La Ley 5/2019 limita al 0,05 % del capital pendiente la comisión por cambiar de variable a fijo durante los tres primeros años, y desde 2022 el Código de Buenas Prácticas facilita la conversión a tipo fijo para hogares vulnerables. Antes de decidir, compara el coste total con la calculadora usando el tipo fijo ofrecido y un Euríbor alto.
¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota de la hipoteca?: Habla con tu banco cuanto antes: puede ofrecerte una carencia temporal, ampliar el plazo o reestructurar la deuda. Si cumples los requisitos de vulnerabilidad, puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas bancarias (carencia de capital, reducción del tipo, dación en pago como último recurso). La Ley 5/2019 impide al banco reclamar la deuda completa hasta que debas, en la primera mitad del préstamo, el 3 % del capital o 12 cuotas, y después el 7 % o 15 cuotas.

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