Antes de buscar piso o pedir un préstamo, conviene saber cuánto puedes pagar cada mes sin ahogarte. Los bancos en España lo miden con la ratio de endeudamiento: qué parte de tus ingresos netos se va en pagar deudas. Aquí tienes cómo calcularla.
Qué es la capacidad de endeudamiento
Es la cuota mensual máxima que puedes asumir sumando todas tus deudas (hipoteca, préstamo del coche, préstamos personales, tarjetas aplazadas) sin comprometer tus gastos básicos. El Banco de España recomienda a las entidades evaluar la solvencia del cliente, y la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario obliga al banco a comprobarla antes de conceder una hipoteca.
La regla del 30-35 %
La mayoría de bancos considera prudente que el total de cuotas no supere el 30-35 % de los ingresos netos mensuales del hogar. Por encima del 40 %, es difícil que aprueben la operación.
Capacidad = Ingresos netos × 35 % − Cuotas de deudas actuales
Ejemplo paso a paso
Una pareja ingresa 2.800 € netos al mes entre los dos (en 12 pagas) y ya paga 200 € al mes por el préstamo del coche.
- Límite total de deudas: 2.800 × 35 % = 980 €
- Menos las deudas actuales: 980 − 200 = 780 €
Podrían asumir una nueva cuota de hasta 780 € al mes. Si cobráis en 14 pagas, usad el neto anual dividido entre 12 para comparar con la cuota.
De la cuota al importe de la hipoteca
Con la cuota máxima, el plazo y el tipo de interés puedes calcular el capital que podrías pedir. Con 780 € al mes:
| Tipo de interés | 25 años | 30 años |
|---|---|---|
| 2,5 % | 173.900 € | 197.400 € |
| 3,0 % | 164.500 € | 185.000 € |
| 3,5 % | 155.800 € | 173.700 € |
Recuerda que, para vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación o de compra (el menor). Con una hipoteca de 185.000 €, el precio máximo del piso rondaría los 231.000 €.
Ingresos brutos o netos
Usa siempre los ingresos netos, lo que llega realmente a tu cuenta después del IRPF y las cotizaciones. Los bancos valoran además la estabilidad: un contrato indefinido con antigüedad pesa más que uno temporal, y para los autónomos suelen pedir las dos últimas declaraciones de la Renta.
No olvides los gastos de la compra
Además del 20 % de entrada que no financia el banco, tienes que pagar los gastos de compra: el ITP en vivienda usada (del 4 % al 10 % según la comunidad autónoma, con tipos reducidos para jóvenes en muchas de ellas) o el IVA del 10 % más AJD en vivienda nueva, además de notaría, registro y gestoría. En total, entre un 8 % y un 12 % del precio.
Para un piso de 231.000 € necesitarías ahorrados unos 46.000 € de entrada y entre 18.000 y 28.000 € de gastos. Los jóvenes y las familias con menores pueden acceder a la línea de avales del ICO, que cubre parte de la entrada si cumplen los requisitos de edad e ingresos.
Calcula tu capacidad de endeudamiento
La calculadora de capacidad de endeudamiento de Calzix te dice qué cuota puedes asumir y cuánto podrías pedir prestado. Después calcula la cuota exacta con la calculadora de hipoteca y los impuestos de tu comunidad con la de gastos de compra de vivienda.
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